Formes urbaines - Incidences de la règle sur l'évolution des Zones UB à Nouméa
(études menées en 2008)

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La règle et les formes générées

REGLE DE BASE (parcelles de taille inférieure à 9 ares)
Sur la commune de Nouméa, la règle en zone UB prend pour modèle de base une parcelle "cible" de 20 mètres de façade sur rue, parcelle qui puisse accueillir une emprise de 15 x 18 mètres compte tenu des retraits, soit une unité foncière de l'ordre de 5 ares pour une densité globale d'une vingtaine de logements à l'hectare.

A cette trame théorique sont associées trois règles ayant une incidence directe sur la forme urbaine générée :

  • une hauteur limitée à des constructions d'un étage sur rez-de-chaussée (6 mètres),
  • une emprise au sol limitée à 50%,
  • un retrait calculé selon des modes similaires ( distance proportionnelle à la demi hauteur) que ce retrait soit pris par rapport à l'alignement ou aux limites séparatives, latérales ou de fond de parcelle.

Pour simplifier, on est dans une logique d'urbanisation du foncier, d'une façon très intravertie. Le tissu est constitué de "grappes" de maisons individuelles auxquelles viennent se raccorder les réseaux.
Par ailleurs, il est à noter que le COS de 1 n'est jamais atteint compte tenu des règles de hauteur et d'emprise, la mitoyenneté n'étant autorisée que pour les annexes.

CONDITIONS PARTICULIERES (parcelles de taille supérieure à 9 ares)
A la règle de base, s'ajoutent deux situations particulières qui, sans changer les autres règles, modifient celle concernant la hauteur :

  • une hauteur portée à deux étages sur rez-de-chaussée (9 mètres), lorsque la parcelle est de taille supérieure à 9 ares,
  • une hauteur portée à quatre étages sur rez-de-chaussée(15 mètres), lorsque la parcelle est de taille supérieure à 40 ares.

De fait, la juxtaposition de volumes de tailles différentes sur un parcellaire diversifié entraine une cohabitation délicate, la règle encadrant les vis à vis ne permettant pas des distances suffisantes.

DENSITES PERCUES
Outre les différences de hauteur du bâti, ces trois typologies possibles induisent des occupations du sol différentes.

FONCIER INFERIEUR A 9 ARES (R+1)
Foncier 700 m²

Occupation théorique

  • Nombre de logements 5
  • Occupation voiries/stationnements 200 m²
  • Emprise au sol 350 m²
  • Espaces résiduels 150 m²

Occupation courante

  • Nombre de logements 1
  • Occupation voiries/stationnements 60 m²
  • Emprise au sol 260 m²
  • Espaces résiduels 440 m²
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La typologie de base de la zone UB reste celle correspondant à l'occupation courante où plus de 50% du sol est libre et a priori planté, ce qui lui confère ce caractère résidentiel synonyme de faible densité.

Lorsque le droit à bâtir croît - et qu'il est utilisé - il s'avère que la "tranche" des parcelles de taille supérieure à 9 ares et inférieure à 40 consomme relativement plus de foncier et fait perdre au tissu ce caractère de faible densité.

FONCIER SUPERIEUR A 9 ARES (R+2)
(occupation théorique)

  • Foncier 1 000 m²
  • Nombre de logements 15
  • Occupation voiries/stationnements 600 m²
  • Emprise au sol 350 m²
  • Espaces résiduels pm
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FONCIER SUPERIEUR A 40 ARES (R+4)
(occupation théorique)

  • Foncier 4 000 m²
  • Nombre de logements 60
  • Occupation voiries/stationnements 2 400 m²
  • Emprise au sol 850 m²
  • Espaces résiduels 750 m²
sup40

Les 6° et 7° km

Les quartiers des 6° et du 7° Km, sont principalement constitués d’habitat individuel isolé sur la parcelle, avec quelques exemples de collectif discontinu et d’habitat individuel continu essentiellement réalisé dans le cadre d’opération groupée.

Le parcellaire n'est pas le reflet de la parcelle cible évoquée plus haut, la taille moyenne des parcelles est plus souvent de l’ordre de 10 ares,  voire plus (près de 25% font plus de 25 ares).

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La densité avoisine le plus souvent 12 logements à l’hectare (Ilot ULM) lorsqu’elle ne tombe pas à 5 (rues Souprayen / Metzger).

L’INCIDENCE DE LA TOPOGRAPHIE
La parcellisation existante ne tient pas compte de la topographie. Ainsi dans des zones de pentes supérieures à 20%, se trouvent des parcelles dont la surface peut aller de 5 à plus de 50 ares et ce quelque soit les zones UB.

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Le renouvellement actuellement pratiqué

L'optimisation du droit des sols par le redécoupage du foncier est limitée par deux points de la règle :

  • la longueur de façade, de 20.00m mini, sur un parcellaire de l’ordre de 30.00m d’ouverture sur voie,
  • la hauteur calée sur des constructions en R+1.

Le renouvellement proprement dit suit deux voies : le maintien de la vocation d’habitat "individuel" en augmentant le nombre sur un même foncier (copropriété horizontale), la réalisation de logements collectifs sur les parcelles de plus de 9 ares.

Le développement du tissu passe par la réalisation d'opérations de logements locatifs groupé ou de collectifs  sur des parcelles vierges, de plusieurs hectares. Les densités atteintes - de l'ordre de 40 logements à l'hectare - peuvent alors constituer des points de friction dans le tissu social. Par ailleurs, le maillage des réseaux viaires interne aux voies périphériques est rarement clair ce qui renforce la différenciation dans le tissu.

Les exemples de renouvellement par le maintien des vocations d'habitat individuel sont isolés et ne "rehaussent" pas sensiblement la densité globale, ils correspondent soit à la construction d’un deuxième logement sur la parcelle, soit à des extensions de l’existant. Néanmoins, ils conservent au tissu son caractère de faible densité.

Lors de l'édification de collectifs isolé sur des parcelles comprises dans la tranche 9 / 40 ares, le COS est pleinement utilisé et à l'effet de densification du fait de la réduction des espaces libres - donc aménageables - s'additionnent  les effets de proximités mal gérées. L'article 8 du règlement - relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives - montre ses limites.

Les prises de vues entre fonds voisins - gérées par la règle d=H/2 - deviennent causes de conflit de voisinage : (R+2)/2 + (R+1)/2 sera toujours inférieur à (R+2).

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Dans le cas d’un foncier de plus de 40 ares, la règle permet la réalisation des constructions en R+4, et compte tenu de la taille des parcelles, les espaces libres sont plus conséquents, de l'ordre de 20%.
L'article 13 - "La superficie de ces espaces aménagés en espaces plantés ne peut être inférieure à 10 % de la surface totale du terrain" - peut être appliqué.

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Par contre, les problèmes de prises de vues entre fonds voisins persistent. (R+2)/2 + (R+4)/2 reste toujours supérieur à (R+4), sans parler des juxtapositions entre R+1 et R+4.

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